相続した不動産の名義変更（相続登記）のやり方|必要書類・費用・手順を解説

親が亡くなり、実家などの不動産を相続したとき、その名義を故人（被相続人）から相続人へと変える手続きが必要になります。これが「相続登記（不動産の名義変更）」です。名義が故人のままでは、その不動産を売却したり、担保に入れてお金を借りたりすることができません。2024年（令和6年）4月からは相続登記が義務化され、放置すると過料の対象になる場合もあるため、早めに手続きを進めておくことが大切だとされています。

とはいえ、「何から手をつければよいのか」「必要な書類はどれだけあるのか」「費用はいくらかかるのか」「自分でもできるのか」と、不安を感じる方は少なくありません。このページでは、相続した不動産の名義変更について、手続きの流れ・必要書類・費用の目安・自分でやる方法までを、50代から70代の方やそのご家族にもわかりやすい言葉で解説します。あくまで一般的な目安ですので、個別の事情については司法書士や法務局にご相談ください。

相続登記（不動産の名義変更）とは

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなったときに、その土地や建物の名義を相続人へ変更する手続きのことをいいます。手続きの窓口は、その不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）です。役所ではなく法務局が担当する点に注意しましょう。

これまで相続登記は任意とされていましたが、所有者不明の土地が全国で増えたことを背景に、2024年4月から義務化されました。現行制度では、相続によって不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に登記を申請することが求められています。義務化の詳細な内容や過料については、相続登記の義務化の記事でくわしく解説しています。このページでは、実際に名義を変えるための「手続きのやり方」に焦点をあてて説明していきます。

相続登記は、亡くなった方の遺産全体を分けていく相続手続きの一部でもあります。預貯金の解約や相続税の申告など、ほかの手続きとあわせて進めることになりますので、全体像を知りたい方は相続手続きの流れもあわせてご覧ください。

相続登記の3つのパターン

相続登記は「だれが不動産を引き継ぐか」の決め方によって、大きく3つのパターンに分かれます。どのパターンにあたるかで、集める書類や手続きの進め方が変わってきます。まずはご自身のケースがどれに近いかを確認しましょう。

パターン	どんな場合か	特徴・必要書類のポイント
遺言による登記	有効な遺言書があり、不動産を取得する人が指定されている場合	遺産分割協議は不要。遺言書（自筆証書の場合は検認済みのもの、または公正証書遺言）が必要になります。
遺産分割協議による登記	遺言書がなく、相続人全員で話し合って取得者を決めた場合	もっとも一般的なパターン。相続人全員が署名・実印を押した遺産分割協議書と、全員の印鑑証明書が必要です。
法定相続分による登記	法律で定められた割合（法定相続分）どおりに共有名義とする場合	協議書は不要ですが、複数人の共有名義になり、後で売却しにくくなることがあります。

多くのご家庭では「遺産分割協議による登記」となります。話し合いの進め方については遺産分割協議の記事もご参照ください。

相続登記の手順

相続登記は、次のような流れで進めていきます。おおむね時系列の順に並べていますので、上から順に取り組むとスムーズです。

この流れの中でも、最初の「不動産の確認」と「相続人の確定」は特に丁寧に行うことが大切です。故人が所有していた不動産を一部見落としてしまうと、後からもう一度登記をやり直すことになり、二度手間になってしまいます。名寄帳を取得すれば、その市区町村内にある故人名義の不動産をまとめて確認できるため、漏れを防ぐうえで役立ちます。相続人の確定も、戸籍をたどるうちに面識のなかった相続人が判明することがあるため、早めに着手しておくと安心です。

1. 不動産の確認：まずは対象となる土地・建物を正確に把握します。法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、市区町村役場で名寄帳（なよせちょう）を取ると、故人名義の不動産を漏れなく確認できます。
2. 相続人の確定：被相続人の出生から死亡までの戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）を集め、だれが相続人になるのかを確定します。ここで知らなかった相続人が判明することもあります。
3. 遺産分割協議：遺言書がない場合は、相続人全員で不動産をだれが引き継ぐかを話し合い、合意内容を遺産分割協議書にまとめます。
4. 必要書類の収集：戸籍・住民票・印鑑証明書・固定資産評価証明書など、登記に必要な書類を市区町村役場などで取り寄せます。
5. 登記申請書の作成：法務局の様式にしたがって登記申請書を作成します。不動産の表示や登録免許税の計算を正確に記載する必要があります。
6. 法務局へ申請：不動産の所在地を管轄する法務局へ、申請書と添付書類を提出します。窓口・郵送・オンラインのいずれかで申請できます。
7. 登記の完了：審査を経て問題がなければ登記が完了し、登記識別情報通知（いわゆる権利証にあたるもの）が交付されます。これで名義変更は完了です。

申請から完了までの期間は、法務局の混み具合にもよりますが、書類に不備がなければおおむね1〜2週間程度が目安とされています。

必要書類の一覧

相続登記でそろえる書類は多岐にわたります。代表的なものを一覧にまとめました。パターンによって必要なものが変わりますので、右の欄もあわせてご確認ください。

書類	取得先	備考（パターン別の違い）
被相続人の出生〜死亡までの戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）	本籍地の市区町村役場	すべてのパターンで必要。相続人を確定するために不可欠です。
被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）	市区町村役場	登記簿上の住所と一致させるために必要です。
相続人全員の戸籍謄本	本籍地の市区町村役場	相続人であることを証明します。
不動産を取得する人の住民票	市区町村役場	新しい名義人の住所を記載するために必要です。
遺産分割協議書＋相続人全員の印鑑証明書	相続人が作成／市区町村役場	遺産分割協議によるパターンで必要。遺言によるパターンでは不要です。
遺言書（検認済みまたは公正証書）	被相続人が作成	遺言によるパターンで必要になります。
固定資産評価証明書	市区町村役場（都税事務所）	登録免許税を計算するために必要です。
登記申請書	申請者が作成	法務局の様式にそって作成します。

近年は、後述する「法定相続情報一覧図」を活用すると、たくさんの戸籍の束を何度も提出せずに済むため、書類の負担を軽くできるようになっています。

費用の目安

相続登記にかかる費用は、大きく分けて「登録免許税」「書類の取得実費」「司法書士に依頼する場合の報酬」の3つです。目安を表にまとめました。

費用の種類	金額の目安	備考
登録免許税	固定資産評価額 × 0.4％	たとえば評価額1,000万円の不動産なら4万円。相続登記の申請時に納めます。
戸籍・住民票などの実費	数千円〜1万円程度	戸籍謄本は1通450円、除籍・改製原戸籍は1通750円などが目安です。
登記事項証明書	1通600円程度	不動産の確認や申請の際に取得します。
司法書士への報酬（依頼する場合）	6万〜10万円程度	不動産の数や相続人の人数、事案の複雑さによって変わります。あくまで一般的な目安です。

登録免許税の基準となる固定資産評価額は、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書や、市区町村で取得する評価証明書で確認できます。不動産全体の評価の考え方については相続財産の評価方法もご参考ください。

なお、一定の要件を満たす場合には、登録免許税の免税措置が設けられていることがあります。たとえば、相続によって土地を取得した方が名義変更をしないまま亡くなり、その土地について次の相続人が登記する場合などに、税負担が軽くなる制度が用意されてきました。適用できるかどうかは要件が細かく定められていますので、当てはまりそうな場合は法務局や司法書士に確認するとよいでしょう。

自分でやる方法

相続登記は、司法書士に依頼せず自分で行うことも可能です。とくに「相続人が少ない」「不動産が自宅1件だけ」「相続人の間で争いがない」といった単純なケースであれば、自分で申請している方も少なくありません。自分で行う場合に役立つ制度や窓口を紹介します。

• 法務局の相談窓口：多くの法務局では、事前予約制で登記手続きの相談に応じてくれます。申請書の書き方や必要書類について、無料で確認できるので活用しましょう。
• 登記・供託オンライン申請システム：自宅のパソコンから申請書を作成・送信できる仕組みです。法務局の窓口へ出向く回数を減らせます。
• 法定相続情報一覧図：戸籍一式をもとに法務局が家系図のような一覧図を認証してくれる制度です。一度作成すれば、預貯金の解約など他の手続きでも戸籍の束のかわりに使えて便利です。

ただし、戸籍の読み取りや申請書の作成には一定の手間と正確さが求められます。時間に余裕があり、コツコツ調べながら進められる方であれば、自分で行うことで司法書士報酬を節約できるとされています。

司法書士に依頼したほうがよいケース

一方で、次のようなケースでは登記の専門家である司法書士に依頼したほうが、結果的に安心で確実なことが多いとされています。

• 相続人が多い場合：関係者が増えるほど戸籍集めや協議書のとりまとめが複雑になります。
• 数次相続が発生している場合：相続の途中でさらに別の相続人が亡くなっているなど、権利関係が入り組んでいるケースです。
• 遠方の不動産がある場合：離れた地域の法務局や役場とやりとりする必要があり、負担が大きくなります。
• 平日に動く時間がとれない場合：役場や法務局は平日の日中が中心のため、お勤めの方は書類集めが進みにくいことがあります。
• 書類や権利関係が複雑な場合：古い名義のまま長年放置されていた土地など、専門的な判断が必要になるケースです。

相続登記を放置するリスク

「急いで名義を変えなくても困らない」と考えて、相続登記を後回しにしてしまう方がいます。しかし、放置には次のようなリスクがあります。

• 過料の対象になることがある：現行制度では、正当な理由なく期限内に申請しないと10万円以下の過料が科される場合があるとされています。
• 売却や担保設定ができない：名義が故人のままでは、その不動産を売ったり、担保に入れてお金を借りたりすることができません。
• 次の相続で複雑化する：登記をしないうちに相続人がさらに亡くなると、関係者がねずみ算式に増え、話し合いがまとまりにくくなります。

とくに過料や義務化の期限については、相続登記の義務化の記事でくわしく解説しています。放置するほど手続きは大変になりますので、早めの対応をおすすめします。

よくある質問

相続登記は自分でできますか？

相続人が少なく、不動産も少数で争いがない単純なケースであれば、自分で申請することも可能です。法務局の無料相談やオンライン申請システムを活用するとよいでしょう。ただし、権利関係が複雑な場合は司法書士への依頼が安心です。

費用はいくらかかりますか？

登録免許税として固定資産評価額の0.4％がかかるほか、戸籍などの実費が数千円〜1万円程度かかります。司法書士に依頼する場合は、これに加えて6万〜10万円程度の報酬が目安とされています。

必要書類は何ですか？

被相続人の出生から死亡までの戸籍、住民票の除票、相続人全員の戸籍、不動産を取得する人の住民票、固定資産評価証明書、登記申請書などが基本です。遺産分割協議による場合は、協議書と相続人全員の印鑑証明書も必要になります。

相続人申告登記との違いは何ですか？

相続人申告登記は、義務化にともなって新設された簡易な手続きで、「自分が相続人である」ことを法務局に申し出るだけのものです。これによって義務は一旦果たしたことになりますが、正式に名義を移す相続登記そのものとは異なります。最終的には遺産分割の結果にもとづく相続登記が必要になる点に注意しましょう。

遺言書がある場合はどうなりますか？

有効な遺言書で不動産を取得する人が指定されていれば、遺産分割協議をせずに登記できます。自筆証書遺言の場合は、原則として家庭裁判所の検認を受けたものが必要です。公正証書遺言であれば検認は不要とされています。

相続の手続きに不安があるとき

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まとめ

相続した不動産の名義変更（相続登記）は、①不動産の確認 ②相続人の確定 ③遺産分割協議 ④必要書類の収集 ⑤申請書の作成 ⑥法務局への申請、という流れで進めます。費用は登録免許税（評価額の0.4％）と書類の実費が中心で、司法書士に依頼する場合は報酬が加わります。単純なケースなら自分で申請することもできますが、相続人が多い場合や権利関係が複雑な場合は専門家に相談すると安心です。

2024年からは相続登記が義務化されており、放置すると過料のリスクや、次の相続でのトラブルにつながります。故人が残してくれた大切な財産を確実に引き継ぐためにも、早めに手続きを始めましょう。

※本記事は一般的な制度の解説であり、記事作成時点の情報にもとづく目安です。制度は改正されることがあり、個別の事情によって取り扱いが異なる場合があります。実際の手続きにあたっては、必ず司法書士や管轄の法務局など専門の窓口にご相談ください。